Comment faire une vidéo de bien immobilier : le guide complet

Pour faire une vidéo de bien immobilier qui attire des visites, il vous faut quatre choses : un bien préparé, un parcours de tournage logique (de l'extérieur vers les pièces de vie, puis les chambres), un montage court et sous-titré, et les mentions obligatoires, à commencer par le PEB ou l'EPC. Un smartphone récent, un stabilisateur et de la lumière naturelle suffisent largement : inutile d'investir dans du matériel de cinéma.

Dans ce guide, nous détaillons chaque étape, du rangement du salon à la publication sur Immoweb, Facebook ou Instagram, avec des checklists adaptées au marché belge, en Wallonie, à Bruxelles comme en Flandre. Et si, après lecture, l'idée de vous filmer vous donne déjà des sueurs froides, nous terminons par une option où vous n'avez ni caméra à tenir ni montage à faire.

Avant de filmer : préparer le bien et le plan de tournage

Une bonne vidéo se décide avant d'appuyer sur « enregistrer ». Dix minutes de préparation vous évitent une heure de montage et un deuxième passage chez le vendeur.

Préparer les lieux

Prévenez le propriétaire quelques jours avant et donnez-lui une liste simple :

• Désencombrer les plans de travail, l'évier, la table de salle à manger et les tables de nuit.
• Ranger les objets personnels : photos de famille, courrier, médicaments, gamelles d'animaux.
• Ouvrir tous les volets et rideaux, allumer toutes les lampes (même en journée, pour uniformiser la lumière).
• Faire les lits, plier les serviettes, fermer les cuvettes de WC.
• Sortir les voitures de l'allée et ranger les poubelles pour les plans extérieurs.

Écrire un mini-scénario

Notez sur votre téléphone l'ordre des pièces et la phrase clé de chacune. Par exemple : « Façade et jardin orienté sud — séjour de 40 m² baigné de lumière — cuisine équipée ouverte — trois chambres dont une suite parentale — PEB C ». Ce fil conducteur vous servira à la fois pour le tournage, pour la voix off et pour la légende de la publication.

Visez une durée finale de 45 à 90 secondes pour les réseaux sociaux. Au-delà, l'attention retombe, et l'objectif n'est pas de tout montrer, mais de donner envie de réserver une visite.

Choisir le bon moment

Filmez de préférence en milieu de matinée ou en début d'après-midi, par temps clair mais sans soleil direct dans l'objectif. En hiver belge, cela veut dire ne pas traîner : la lumière utile disparaît vite. Évitez les jours de pluie pour les extérieurs, même si nous savons que le calendrier n'est pas toujours négociable.

Le matériel et les réglages qui suffisent

Vous n'avez pas besoin d'une équipe de tournage. Voici le kit raisonnable d'un agent qui fait ses vidéos lui-même :

• Un smartphone récent capable de filmer en 4K ou au minimum en Full HD à 30 images par seconde.
• Un stabilisateur (gimbal) : c'est l'accessoire qui change tout. Les plans tremblés font amateur immédiatement.
• Un objectif grand-angle (souvent intégré au téléphone) pour les petites pièces, sans en abuser : il déforme les lignes droites.
• Un micro-cravate si vous parlez à l'image ou enregistrez une voix off.
• Une batterie externe, parce qu'un tournage en 4K vide un téléphone plus vite qu'on ne le pense.

Côté réglages, verrouillez l'exposition et la mise au point (appui long sur l'écran sur la plupart des téléphones) pour éviter que l'image ne s'assombrisse à chaque fenêtre. Nettoyez l'objectif avec un chiffon : une trace de doigt suffit à donner un voile flou à toute la vidéo.

Vertical ou horizontal ?

Format	Où l'utiliser	Point d'attention
Vertical 9:16	Reels Instagram, TikTok, Stories, Facebook mobile	Cadrer serré, les pièces paraissent plus étroites
Horizontal 16:9	Site de l'agence, YouTube, présentation au vendeur	Moins visible dans les fils mobiles

Si vous ne pouvez tourner qu'une fois, privilégiez le vertical : c'est là que se trouve aujourd'hui l'essentiel de l'audience mobile.

Tourner : les plans qui font venir les visites

Le parcours type

Suivez l'ordre d'une vraie visite, c'est ce qui rend la vidéo lisible :

1. Plan d'ouverture : la façade ou la plus belle vue du bien, en 3 à 5 secondes. C'est votre accroche.
2. Entrée et pièces de vie : séjour, salle à manger, cuisine. Ce sont les pièces qui font décider.
3. Chambres et salles de bain : un plan large par pièce suffit.
4. Extérieurs : jardin, terrasse, garage, éventuellement la rue ou le quartier.
5. Plan de fin : retour sur l'atout principal, avec vos coordonnées et l'invitation à visiter.

Les gestes à adopter

• Déplacez-vous lentement, deux fois plus lentement que votre réflexe naturel.
• Filmez chaque pièce depuis l'angle le plus éloigné de la porte, à hauteur de poitrine.
• Faites des plans de 4 à 6 secondes : assez pour le montage, sans plans interminables.
• Ajoutez quelques plans de détail (robinetterie, parquet, vue depuis une fenêtre) pour rythmer.
• Ne filmez jamais un miroir de face, à moins de vouloir présenter votre propre reflet aux futurs acheteurs.

Parler ou ne pas parler à la caméra ?

Un agent qui présente le bien face caméra crée de la proximité, c'est indéniable. Mais beaucoup d'agents détestent l'exercice : trois prises ratées, un voisin qui tond la pelouse, un « euh » de trop. Une voix off enregistrée au calme, au bureau, est une alternative tout à fait honorable. Gardez des phrases courtes, concrètes, sans superlatifs creux : « séjour de 40 m² orienté sud » parle davantage que « magnifique séjour exceptionnel ».

Monter, sous-titrer et respecter le PEB/EPC

Le montage

Des applications gratuites ou peu coûteuses sur smartphone permettent un montage correct. Quelques règles :

• Coupez tout ce qui ne montre pas clairement une pièce ou un atout.
• Mettez l'information clé à l'écran : prix, surface, nombre de chambres, localité.
• Choisissez une musique libre de droits, discrète, et baissez son volume sous la voix.
• Exportez dans le format du réseau visé, sans bandes noires.

Les sous-titres, indispensables

Une grande partie des vidéos sur les réseaux est regardée sans le son, dans le train ou à la pause de midi. Sans sous-titres incrustés, votre voix off ne sert à rien pour ces personnes. Relisez-les attentivement : une faute dans le prix ou la surface, et c'est votre crédibilité qui en prend un coup.

Le PEB / EPC dans la vidéo

En Belgique, la publicité pour la vente ou la location d'un bien doit comporter certaines informations sur la performance énergétique. Les exigences ne sont pas strictement identiques selon la Région : en Wallonie et à Bruxelles on parle de certificat PEB, en Flandre d'EPC, et les mentions attendues (classe, consommation, numéro de certificat selon les cas) varient. Une vidéo publicitaire est une publicité comme une autre : affichez clairement les informations énergétiques à l'écran, et mentionnez-les dans la légende.

Nous ne pouvons pas remplacer un avis juridique : vérifiez les règles à jour auprès des sources officielles (SPW Énergie pour la Wallonie, Bruxelles Environnement pour Bruxelles, VEKA pour la Flandre) ou de votre fédération professionnelle.

Pièces vides et aménagement virtuel

Une pièce vide filmée paraît souvent plus petite et plus froide qu'en réalité. Un aménagement virtuel peut aider l'acheteur à se projeter, à condition d'être transparent : signalez toujours à l'écran qu'il s'agit d'une proposition d'aménagement virtuel. Présenter une image retouchée comme la réalité, c'est s'exposer à des reproches de publicité trompeuse et à des visites déçues.

Publier sur Immoweb et les réseaux, en français et en néerlandais

Une vidéo qui dort dans votre galerie photo ne rapporte aucune visite. Pensez sa diffusion :

• Immoweb et les portails : ajoutez la vidéo à l'annonce quand c'est possible. Une annonce avec vidéo se distingue visuellement dans les résultats.
• Instagram et Facebook : publiez en Reel, avec une légende qui reprend les infos clés, la localité, le PEB/EPC et un appel à l'action clair (« Visites ce samedi, réservez en message privé »).
• TikTok : idéal pour toucher les primo-acquéreurs, avec un ton un peu plus direct.
• Votre site et vos e-mails : envoyez la vidéo à votre base d'acquéreurs, et montrez-la lors de vos rendez-vous de prise de mandat. Un vendeur qui voit comment son bien sera présenté signe plus facilement.

Si vous travaillez à Bruxelles ou près de la frontière linguistique, une version néerlandaise élargit nettement votre audience. Attention : une simple traduction mot à mot sonne faux pour un public flamand. Réécrivez le texte, avec le vocabulaire local (zoekertje, EPC, makelaar), et idéalement une voix flamande.

Scénario réaliste

Vous rentrez un mandat pour une maison trois façades à Wavre. Mardi matin : tournage de 30 minutes. Mardi soir : une heure et demie de montage, sous-titres, vérification du PEB. Mercredi : légende, publication en Reel, ajout sur Immoweb. Puis, pour la version néerlandaise destinée aux acheteurs du Brabant flamand, rebelote. Multipliez par le nombre de mandats du mois, et vous comprenez pourquoi tant d'agents abandonnent la vidéo après la troisième.

La solution la plus simple : laisser Livia le faire à votre place

Tout ce qui précède fonctionne, mais demande du temps que vous préféreriez passer en visites et en rendez-vous vendeurs. C'est précisément pour cela que Livia existe : la vidéo est faite pour vous, en quelques clics, à partir de votre annonce.

Concrètement, vous collez le lien de votre annonce Immoweb. Les photos, la surface, le prix, le nombre de chambres et le PEB sont repris automatiquement, et chaque photo est reconnue pièce par pièce pour construire un parcours logique. Un script est rédigé, vous le relisez et le corrigez si besoin, puis la vidéo est générée, prête à publier.

Ce que vous n'avez plus à faire :

• Passer devant la caméra : la vidéo est présentée par un présentateur du catalogue, ou par votre propre visage et votre voix clonée, sans que vous ayez à tourner quoi que ce soit pour chaque bien.
• Filmer et monter : pas de gimbal, pas de prises ratées, pas de soirée sur une application de montage.
• Ajouter les sous-titres : ils sont incrustés automatiquement.
• Penser au PEB/EPC : la mention est affichée à l'écran et prononcée dans la vidéo.
• Rédiger la légende : elle est fournie, prête à copier sur Instagram ou Facebook.
• Réécrire une version néerlandaise : elle est réécrite, pas seulement traduite, avec une voix flamande.
• Meubler une pièce vide : l'aménagement virtuel est proposé, toujours signalé comme « proposition d'aménagement virtuel ».

La vidéo sort en format vertical pour les réseaux, avec l'horizontal en option. Pour voir le déroulé étape par étape, consultez comment fonctionne Livia, et découvrez pourquoi c'est une vidéo pensée pour le marché belge. Les abonnements sont sans engagement ; le détail est sur la page tarifs.

Essayez sur votre prochaine annonce

Le plus parlant reste de tester sur un de vos biens actuels. À l'inscription, deux vidéos vous sont offertes, sans carte bancaire : essayez Livia gratuitement, collez votre lien Immoweb et jugez sur pièce. Une question sur votre agence, vos bureaux ou la version néerlandaise ? Rendez-vous sur livia.video pour nous contacter : nous vous répondrons avec plaisir.