EPC vermelden in vastgoedreclame: zo doet u het correct

Wie in België een woning te koop of te huur aanbiedt, moet in principe de belangrijkste gegevens van het energieprestatiecertificaat (EPC, in Wallonië en Brussel PEB) in de reclame vermelden. In Vlaanderen gaat het om de energiescore in kWh/m² per jaar, het label en de unieke code van het certificaat. Brussel en Wallonië hanteren hun eigen indicatoren. Die plicht geldt niet alleen voor het zoekertje op Immoweb of Zimmo, maar ook voor andere vormen van publiciteit: een raambord, een post op Facebook of een korte video.

Hieronder vindt u wat u per gewest moet nakijken, een praktische checklist voor elk kanaal en de fouten die makelaars het vaakst maken. Eén ding vooraf: regelgeving evolueert. Gebruik dit artikel als werkinstrument en controleer de details altijd bij de officiële bronnen van uw gewest.

Waarom het EPC in elke advertentie thuishoort

Het EPC is al lang geen formaliteit meer die u in een hoekje van het zoekertje wegstopt. Kandidaat-kopers en huurders kijken er bewust naar, en terecht. In Vlaanderen geldt sinds 2023 een renovatieverplichting voor wie een residentieel gebouw met label E of F koopt: binnen vijf jaar moet het gerenoveerd worden tot minstens label D. Het label heeft dus een directe impact op het budget van de koper.

Voor u als makelaar speelt nog iets anders: transparantie bouwt vertrouwen. Wie het EPC duidelijk en correct toont, trekt kandidaten aan die weten waar ze aan beginnen. Dat betekent minder bezoeken die op niets uitdraaien en minder discussies achteraf. Daarnaast zijn er de regels rond misleidende reclame: een ontbrekende of foutieve vermelding kan tot een sanctie leiden.

Kortom: het EPC correct vermelden is tegelijk een wettelijke plicht, een commercieel argument en een kwestie van professionaliteit.

Wat moet u vermelden? De verschillen per gewest

België telt drie gewesten, en elk gewest heeft zijn eigen EPC/PEB-regels. Werkt u in meerdere regio's, of heeft uw kantoor panden aan beide kanten van de taalgrens, dan moet u die verschillen goed kennen.

Gewest	Naam certificaat	Gegevens die doorgaans in de reclame horen	Officiële bron
Vlaanderen	EPC	Energiescore (kWh/m² per jaar), label (A+ tot F), unieke code van het EPC	Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA)
Brussel	EPB/PEB-certificaat	Energieklasse, primair energieverbruik (kWh/m² per jaar) en verwante indicatoren	Leefmilieu Brussel
Wallonië	PEB	Energieklasse, specifiek primair energieverbruik en verwante indicatoren	Energieportaal van het Waals Gewest

Deze tabel geeft het algemene beeld, geen juridisch advies. De exacte lijst van verplichte gegevens, de voorgeschreven vorm (bijvoorbeeld het gebruik van het officiële label of pictogram) en de uitzonderingen kunnen wijzigen. Raadpleeg dus de website van het bevoegde agentschap voordat u een nieuw sjabloon voor uw zoekertjes vastlegt.

Let op bij een verlopen of ontbrekend certificaat

Zonder geldig certificaat mag u een woning in principe niet te koop of te huur aanbieden. Een EPC heeft een beperkte geldigheidsduur en oudere certificaten werden volgens een andere methode berekend. Vraag het certificaat daarom op bij het ondertekenen van het verkoopmandaat, niet pas wanneer het zoekertje online moet.

Waar geldt de verplichting? Van Immoweb tot TikTok

Veel makelaars denken bij “reclame” enkel aan het zoekertje op een portaal. De verplichting is breder: ze geldt in principe voor elke vorm van publiciteit waarmee u een pand te koop of te huur aanbiedt. Concreet:

• Zoekertjes op Immoweb, Zimmo en uw eigen website: de portalen voorzien velden voor het EPC. Vul ze volledig in, ook de unieke code waar die verplicht is.
• Raamaffiches en displays in het kantoor: ook een fiche in de etalage is reclame.
• Te-koop- en te-huurborden: kijk na wat uw gewest vraagt voor borden aan de gevel.
• Printmateriaal: brochures, flyers en advertenties in lokale bladen.
• Sociale media: een Facebook-post, een Instagram-carrousel of een Reel waarin u het pand aanprijst.
• Video's: een rondleiding op YouTube, een verticale video op TikTok of een korte clip in een Immoweb-zoekertje.

De vuistregel: stelt u een concreet pand voor met het doel het te verkopen of te verhuren, ga er dan van uit dat de EPC-gegevens erbij horen.

Checklist: het EPC correct vermelden in uw advertenties

Gebruik deze lijst bij elk nieuw pand. Hij is snel af te vinken en voorkomt de meeste fouten.

1. Certificaat in handen? Controleer of het EPC/PEB geldig is en bij het juiste pand en de juiste wooneenheid hoort (let op bij appartementen en opbrengsteigendommen).
2. Gewest bepaald? Gebruik de indicatoren van het gewest waar het pand ligt, niet die van uw kantoor.
3. Cijfers exact overgenomen? Kopieer de score en de code letterlijk van het certificaat. Afronden of “ongeveer” schrijven is af te raden.
4. Label correct? Vermeld het label zoals op het certificaat. Een woning met label C is geen “bijna B”.
5. Leesbaar? De vermelding moet goed zichtbaar zijn, niet in minuscule letters onderaan een affiche.
6. Op elk kanaal? Zoekertje, website, sociale media, print en video: overal dezelfde gegevens.
7. Tweetalig? Publiceert u in het Nederlands en het Frans, controleer dan of beide versies identieke cijfers tonen.
8. Na een renovatie bijgewerkt? Is er een nieuw certificaat, vervang dan de oude gegevens overal, ook in oudere posts die u opnieuw deelt.

Het EPC in een vastgoedvideo: zo pakt u het aan

Video is het kanaal waar het EPC het vaakst vergeten wordt. Logisch: u bent bezig met licht, kadrering en een vlotte tekst, en dan schiet de wettelijke vermelding erbij in. Een paar eenvoudige reflexen lossen dat op.

Toon de gegevens in beeld

Zet de EPC-gegevens als tekst in de video, bij voorkeur samen met de prijs en de oppervlakte, zodat de kijker ze niet mist. Laat ze lang genoeg in beeld staan om ze te kunnen lezen. Een flits van een halve seconde aan het einde van de clip schiet zijn doel voorbij. Zorg voor voldoende contrast en een lettergrootte die ook op een smartphone leesbaar is.

Spreek ze ook uit

Veel mensen bekijken video's op sociale media zonder geluid, anderen luisteren zonder naar het scherm te kijken. Door het label en de score ook uit te spreken, bereikt u beide groepen. Een korte zin volstaat, bijvoorbeeld: “Deze woning heeft label C, met een energiescore van … kWh per vierkante meter per jaar.”

Herhaal ze in de caption

De tekst onder uw post op Instagram, Facebook of TikTok is een extra plek om het EPC te vermelden, samen met een link naar het volledige zoekertje. Zo staat de informatie ook vast als iemand de video halverwege wegswipet.

Wilt u meer weten over het opbouwen van zo'n video, lees dan ons stappenplan om een video voor een vastgoedzoekertje te maken. En als u liever niet zelf in beeld komt, vindt u in vastgoedvideo zonder zelf voor de camera de methodes die werken. Werkt u ook voor Franstalige klanten, dan helpt de gids vidéo annonce immobilière en Belgique u met de PEB-kant van het verhaal.

Veelgemaakte fouten (en hoe u ze vermijdt)

In de praktijk komen telkens dezelfde slordigheden terug:

• Enkel het label vermelden. In Vlaanderen volstaat “label B” op zich doorgaans niet: de score en de unieke code horen erbij.
• De PEB-indicatoren van Wallonië gebruiken voor een Brussels pand (of omgekeerd). Elk gewest heeft zijn eigen certificaat.
• Het EPC wel in het zoekertje, niet in de Reel. Op sociale media is het net zo goed reclame.
• Een verouderd certificaat blijven tonen nadat de eigenaar dakisolatie of nieuwe ramen heeft laten plaatsen.
• Mooier maken dan het is. Formuleringen als “energiezuinig” bij een woning met label E zijn op zijn minst misleidend.
• Virtueel ingerichte foto's zonder vermelding. Ook al staat dit los van het EPC, het valt onder dezelfde logica van eerlijke reclame: geef altijd aan dat het om een virtuele inrichting gaat.

Het goede nieuws: met een vast sjabloon per kanaal en de checklist hierboven verdwijnen de meeste van deze fouten vanzelf.

De eenvoudigste oplossing: laat Livia het voor u doen

Alles hierboven kunt u perfect zelf doen. Maar eerlijk: tussen bezichtigingen, schattingen en mandaatgesprekken is een video monteren, ondertitelen en het EPC correct in beeld zetten zelden wat u als eerste wilt doen. Zeker niet als u daarvoor ook nog voor de camera moet gaan staan, wat volgens sommige makelaars erger is dan een tandartsbezoek.

Met Livia maakt u de video zonder dat zelf te doen:

• U plakt de link van uw Immoweb-zoekertje. Foto's, oppervlakte, prijs, slaapkamers en EPC worden automatisch ingelezen en de foto's worden per ruimte herkend.
• U leest het script na. Er wordt een tekst opgesteld die u controleert en aanpast voordat de video gemaakt wordt.
• U publiceert. De video komt verticaal klaar voor Reels, TikTok en Facebook (horizontaal kan ook), met ingebrande ondertitels en een kant-en-klare caption.

Wat u niet meer hoeft te doen: voor een camera staan, filmen, monteren, ondertitels toevoegen, de EPC-gegevens zelf in beeld plaatsen en uitspreken, of een Franstalige of Nederlandstalige versie herschrijven. De video wordt gepresenteerd door een presentator uit de catalogus of door uw eigen gezicht en gekloonde stem. De EPC/PEB-vermelding wordt getoond én uitgesproken, en de Nederlandstalige versie wordt herschreven en ingesproken met een Vlaamse stem. Lege kamers kunnen virtueel ingericht worden, altijd met de vermelding “voorstel van virtuele inrichting”.

Meer details over de aanpak vindt u op de pagina over een video gemaakt voor de Belgische markt.

Probeer het met uw volgende zoekertje

De beste manier om te zien of het voor uw kantoor werkt, is het gewoon te testen met een pand dat nu in de markt staat. Bij inschrijving krijgt u twee video's gratis, zonder kredietkaart: probeer Livia gratuit hier. Voor de abonnementen, zonder verbintenis, verwijzen we u naar de pagina met tarieven.

Vragen over uw specifieke situatie, bijvoorbeeld als u in meerdere gewesten actief bent of met verschillende kantoren werkt? Neem gerust contact met ons op via livia.video. We denken graag met u mee.